Le dispositif Jeanbrun, officialisé dans la loi de finances 2026 pour remplacer l’ancienne loi Pinel, offre un avantage fiscal sous la forme d’un amortissement fiscal d’une partie du prix du logement pour réduire son imposition. Comme d’autres dispositifs d’investissement locatif, cet avantage fiscal est octroyé sous respect de certaines conditions.
Ces conditions reposent sur le respect de plusieurs plafonds : plafonds de loyer, plafonds de ressources et plafond d’amortissement fiscal. Ce guide détaille les trois types de plafonds à respecter en Jeanbrun pour bénéficier de ce nouveau dispositif en 2026.
Les plafonds du dispositif Jeanbrun en un coup d’œil
Voici la vue d’ensemble des différents plafonds imposés par l’amendement Jeanbrun dans la loi de finances 2026 :
| Plafond | Cadre | Barème de référence | Révision |
| Plafond de loyer | Loyer mensuel applicable maximal au m² | Barème intermédiaire aligné sur le Duflot/Pinel
| Annuelle, indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL)
|
| Plafond de ressources | Revenu maximal du locataire à la signature du bail | ||
| Plafond d’amortissement | La fraction du prix déductible chaque année de vos revenus fonciers | 3 à 5.5 % selon la nature du bien (neuf ou ancien) et le type de loyer pratiqué | Fixé par le dispositif, indépendant du foyer locataire |
Les plafonds de loyer Jeanbrun
Le texte de loi définit le respect d’un plafond de loyer mensuel maximal que vous pouvez appliquer pour bénéficier de l’amortissement fiscal. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte : le niveau de loyer que vous choisissez, la zone géographique du logement, et sa surface.
Les niveaux de loyer et leur taux d’amortissement
Le Jeanbrun vous permet de définir, avant la signature du premier bail, un niveau de loyer (inférieur au parc privé) qui conditionnera l’amortissement applicable par an et le plafond par bien à ne pas dépasser.
Ce choix vaut pour toute la durée d’engagement et conditionne directement votre avantage fiscal : le taux d’amortissement est proportionnel au niveau de loyer appliqué. Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est élevé.
Le taux d’amortissement et plafonds varient également si l’investissement concerne un bien neuf ou ancien avec travaux.
Voici les plafonds pour un investissement Jeanbrun dans le neuf :
| Niveau | Décote vs marché | Taux d’amortissement | Plafond annuel d’amortissement |
| Intermédiaire | environ − 15 % | 3.5 % par an | 8 000 € |
| Social | environ − 30 % | 4.5 % par an | 10 000 € |
| Très social | environ − 45 % | 5.5 % par an | 12 000 € |
A contrario, voici les plafonds dans l’ancien à rénover :
| Niveau | Décote vs marché | Taux d’amortissement | Plafond annuel d’amortissement |
| Intermédiaire | environ − 15 % | 3 % par an | 8 000 € |
| Social | environ − 30 % | 3.5 % par an | 10 000 € |
| Très social | environ − 45 % | 5,5 % par an | 12 000 € |
Lorsque les revenus sont inférieurs aux charges, les investisseurs peuvent également reporter un déficit foncier sur leurs revenus jusqu’à 10 700 € / an. Ce montant est relevé à 21 400 € / an pour les logements anciens avec travaux en cas de rénovation énergétique pour atteindre la classe A ou B du DPE.
Plafonds de loyer par zone
Pour les locations avec loyer intermédiaire, les plafonds Jeanbrun se basent sur le référentiel Duflot/Pinel qui définit le plafond de loyer pour la location nue, exprimé en euros par m². Ces plafonds sont répartis en 4 zones classées selon leur niveau de tension locative.
Voici les plafonds pour l’année 2026 :
| Zone | Plafond de loyer intermédiaire |
| A bis | 19.71 €/m² |
| A | 14.64 €/m² |
| B1 | 11.68 €/m² |
| B2 et C | 10.26 €/m² |
Pour les niveaux de loyers sociaux et très sociaux, il n’existe pas de barème national unique : les plafonds sont fixés commune par commune (et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille) dans le cadre du barème Loc’Avantages.
Pour 2026, une réestimation des loyers de marché est prévue par les textes, et les valeurs définitives par commune sont publiées par voie d’arrêté et consultables sur le site de l’ANAH.
Les plafond de ressources des locataires en Jeanbrun
Pour que votre bien ouvre droit à l’amortissement, votre locataire doit lui-même être éligible : ses revenus ne doivent pas dépasser un seuil, qui dépend de la zone et de la composition de son foyer.
Le seuil ne porte pas sur le salaire mensuel, mais sur le revenu fiscal de référence (RFR) du foyer du locataire, tel qu’il figure sur son avis d’imposition. La règle :
- On retient le RFR de l’année N-2. Pour un bail signé en 2026, c’est donc le RFR 2024, figurant sur l’avis d’imposition reçu en 2025.
- Les ressources s’apprécient uniquement à la date de signature du bail. Si les revenus du locataire augmentent ensuite en cours de bail, cela ne remet pas en cause votre avantage fiscal. En revanche, à chaque nouveau bail (changement de locataire), les plafonds en vigueur doivent être respectés.
Logements intermédiaires : se référer au barème Pinel
Voici les plafonds officiels appliqués pour les baux signés en 2026 :
| Zones | A bis | A | B1 | B2 et C |
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| Couple avec 1 enfant | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| Couple avec 2 enfants | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| Couple avec 3 enfants | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| Couple avec 4 enfants | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Concernant les logements sociaux et très sociaux, les ressources des locataires suivent le barème Loc’Avantages, plus restrictif :
- Le niveau social s’aligne sur les plafonds du logement social (type HLM / SRU).
- Le niveau très social vise des seuils encore plus bas, autour de 80 % des plafonds HLM.
Comme pour les loyers, ces montants sont fixés par arrêté et réévalués au 1ᵉʳ janvier. Pour un projet en location sociale ou très sociale, vérifiez les plafonds en vigueur sur le site de l’ANAH.
Que risque les investisseurs en cas de dépassement des plafonds ?
Selon ce guide complet, les plafonds ne sont pas respectés durant l’engagement locatif de 9 ans, l’administration peut demander au remboursement des amortissements déjà déduits et procéder à la suspension de l’avantage fiscal.
Dernière modification le 27 juin 2026 par Benoit
