Quelles différences entre SCPI et SCI ?

2 octobre 2023

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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) sont deux véhicules d’investissement dans l’immobilier. Malgré certaines similarités, ces structures diffèrent en termes de finalité, de fonctionnement et de fiscalité. Cet article se propose de faire le point sur ces différences.

 

Définition et finalité d’une SCPI et d’une SCI

  • SCPI : Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une entité juridique qui se charge de la collecte de capitaux auprès de différents investisseurs, souvent des particuliers. Ces fonds sont ensuite utilisés pour l’acquisition de biens immobiliers locatifs. L’objectif majeur d’une SCPI est de générer des revenus réguliers, sous forme de dividendes, pour ses associés. Ces revenus sont proportionnels à la part de chacun dans le capital global de la SCPI. En termes d’investissements, une SCPI n’est pas limitée à un type de bien précis. Elle peut diversifier son portefeuille en investissant aussi bien dans des bureaux, des commerces, des logements classiques que des résidences spécialisées, comme les résidences étudiantes ou les EHPAD.
  • SCI : La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (physiques ou morales) de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Son but premier est l’acquisition, la gestion et, si les associés le décident, la revente de ces biens. Elle est fréquemment employée par des familles ou des groupes d’investisseurs souhaitant conserver et gérer un bien de manière collective. À la différence des SCPI, les SCI ne sollicitent généralement pas l’épargne du grand public.

 

Fonctionnement et gestion

  • SCPI : La SCPI fonctionne en déléguant sa gestion à une société spécialisée, souvent appelée société de gestion. C’est cette entité qui, forte de son expertise, décidera des acquisitions, de la gestion quotidienne et des éventuelles ventes d’actifs immobiliers. Les investisseurs, en souscrivant à des parts de SCPI, par exemple en investissant sur Altixia Commerces avec des performances solides, deviennent associés. Toutefois, ils n’ont généralement pas leur mot à dire dans les décisions opérationnelles de la société.
  • SCI : À l’inverse, une SCI repose beaucoup sur l’implication personnelle de ses associés. Si un gérant peut être désigné, les grandes orientations et décisions sont prises en assemblée générale. Ce modèle permet une gestion plus personnalisée et adaptée aux souhaits des associés, offrant une souplesse que ne possède pas la SCPI.

 

Fiscalité

  • SCPI : Les revenus générés par les investissements d’une SCPI sont le plus souvent catégorisés comme des revenus fonciers pour les associés. Cependant, il existe certaines SCPI fiscales qui peuvent bénéficier de régimes spécifiques. De plus, la vente de parts de SCPI est susceptible de générer des plus-values, qui sont, elles aussi, imposables.
  • SCI : La SCI présente une particularité intéressante sur le plan fiscal. En fonction de son régime (IR ou IS), l’imposition peut se faire soit directement au niveau de la société, soit au niveau des associés. Cette structure peut, dans certains cas, offrir des avantages fiscaux et permettre une optimisation en fonction des besoins et de la situation de chaque associé.

 

Liquidité et marché secondaire

  • SCPI : Les parts de SCPI peuvent être revendues sur un marché secondaire, offrant ainsi une certaine liquidité aux associés. Cependant, cette liquidité dépend grandement de l’équilibre entre offre et demande pour ces parts.
  • SCI : En matière de liquidité, les parts de SCI sont généralement moins aisées à revendre que celles des SCPI. De plus, la revente peut nécessiter l’approbation des autres associés ou être soumise à des conditions particulières inscrites dans les statuts.

 

Risque et diversification

  • SCPI : Une des forces des SCPI est leur capacité à diversifier leurs investissements. En effet, en collectant des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs, elles peuvent acquérir une multitude de biens, répartis tant géographiquement que sectoriellement. Cette diversification réduit considérablement le risque pour les associés.
  • SCI : À l’inverse, une SCI est souvent concentrée sur un nombre limité de biens, ce qui peut augmenter le risque en cas de contre-performance d’un de ces biens. Le niveau de risque est donc étroitement lié à la qualité et à la rentabilité des actifs détenus.

 

En conclusion, bien que les SCPI et les SCI soient toutes deux des structures permettant d’investir dans l’immobilier, leurs différences en matière de gestion, de fiscalité, de liquidité et de risque les rendent adaptées à des profils et des objectifs d’investissement distincts. Il est essentiel de bien comprendre ces différences avant de s’engager dans l’une ou l’autre forme d’investissement.

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