Dans un contexte de forte inflation, pourquoi investir dans la pierre papier en 2023 ?

21 décembre 2022

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Un contexte macro-économique d’hyper inflation :

Nous vivons une période complexe et inédite. En effet, depuis la sortie du COVID, l’Europe subit de plein fouet une crise des « commodities ». Cela a provoqué une forte inflation depuis le début d’année et a atteint dans plusieurs zones géographiques des niveaux à deux chiffres.

Dans ce contexte, à court terme il devrait y avoir moins de croissance et plus d’inflation pour l’ensemble des classes d’actifs. Les conséquences ont été violentes pour le marché actions. Et notamment pour les foncières immobilières. Il en est de même pour le marché obligataire.

Toutefois, les pays les mieux armés contre l’inflation pourront impacter l’inflation sur les loyers. En effet, dans certaines zones il sera difficile d’augmenter les loyers au même rythme que l’inflation en raison de congés des locataires, notamment les pays avec une inflation à deux chiffres. A contrario, l’indexation peut jouer à plein si les locataires sont capables d’encaisser cette indexation. Ce qui sera le cas pour les entreprises en situation de monopole ou sans être impacté par la récession.

Quel est l’impact pour les SCPI ?

Les SCPI sont un panier d’actifs tertiaires immobiliers non cotés. La création de valeur passe par deux composantes. La première est la revalorisation de son parc immobilier. La seconde est le rendement.

La clé en 2023 sera la diversification permettant une création de valeur. L’impact de l’inflation et la remontée des taux sur l’immobilier tertiaire devrait être positifs. Ainsi, dans un contexte de hausse de 1% de l’inflation, les revenus locatifs pourraient conduire à une hausse des loyers de 1,5% pour le résidentiel, les bureaux et la logistique. Pour l’hôtellerie, cela serait de 2% et 3,5% pour le commerce.

Par conséquent, les impacts de l’inflation et de la hausse des taux devraient être différents selon les zones géographiques et les classes d’actifs. Ainsi, chez SCPI-Hub, nous conseillons de mettre en place des portefeuilles diversifiés.

Comment acquérir les SCPI ?

La pierre papier présente l’avantage d’être facile d’utilisation. En effet, l’investisseur mutualise le risque avec d’autres. La gestion est également simplifiée.

L’acquisition peut être réalisée de plusieurs manières : • Par dette, il s’agit d’une pratique très utilisée depuis des années. L’objectif est de mettre en place un effort d’épargne mensuel pour financer l’acquisition des parts. L’intérêt est de maximiser l’effet de levier grâce à la hausse des taux. • En direct, en pleine propriété. Cela permet de recevoir des rendements rapidement, après le délai de jouissance. Toutefois, les loyers sont fiscalisés en tant que revenus fonciers, l’effet sera confiscatoire pour les tranches marginales d’imposition élevée. • Afin de limiter la fiscalité et de créer des revenus à termes (par exemple 10 ans), l’acquisition peut être réalisée en nue-propriété. Ainsi, le taux de rendement interne sera amélioré. • En pleine propriété dans l’assurance-vie. Cela permet de limiter la fiscalité sur les revenus et d’optimiser la transmission.

Le choix d’acquisition dépendra de vos objectifs. Discutez-en avec l’équipe de SCPI-Hub

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