De plus en plus populaire, l’investissement en location meublée offre une meilleure rentabilité que la location vide. Mais pour en profiter pleinement, il faut maîtriser certains aspects clés : statut LMNP ou LMP, régime fiscal, démarches administratives… Vous vous demandez comment vous lancer et gérer votre bien efficacement ? Suivez le guide, on vous explique tout !
Les fondations de la location meublée
Qu’est-ce qu’une location meublée au sens de la loi ?
La loi Alur a fixé une liste précise du mobilier obligatoire dans un logement meublé. Pour améliorer la lisibilité, voici les éléments requis :
- Une literie avec couette ou couverture;
- Des volets ou rideaux;
- Des plaques de cuisson;
- Un four ou un micro-ondes;
- Un réfrigérateur;
- De la vaisselle;
- Des ustensiles de cuisine;
- Une table et des chaises;
- Des étagères;
- Des luminaires et du matériel de nettoyage.
Par ailleurs, la principale différence juridique avec une location vide réside dans la durée du bail. Pour un logement vide, le bail est généralement de 3 ans, tandis que pour un meublé servant de résidence principale, il est d’un an (renouvelable automatiquement) ou de 9 mois pour un étudiant (non renouvelable).
LMNP ou LMP : quel statut pour le bailleur ?
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le plus courant chez les investisseurs. Vous êtes LMNP si vos revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 € par an et s’ils ne représentent pas la source principale des revenus de votre foyer.
Pour passer au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel), vous devez remplir deux conditions : gagner plus de 23 000 € par an grâce à vos locations et voir ces revenus représenter plus de la moitié des revenus professionnels de votre foyer. Avec ce statut, il est également nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le saviez-vous : il est aussi possible de créer une SCI pour faire de la location meublée. Avec ce montage vous évitez l’indivision et bénéficiez d’une structure juridique protectrice.
Le guide pratique pour lancer votre activité
Étape 1 : Faire les démarches administratives de départ
Dans un premier temps, la première chose à faire est de déclarer le début de votre activité sur le site du guichet unique des formalités des entreprises. Depuis 2023, tout se fait en ligne et cette démarche remplace l’ancien formulaire P0i que l’on devait déposer au tribunal de commerce.
Étape 2 : Choisir le bon régime fiscal pour vos revenus
Ensuite, le choix du régime fiscal est primordial. Le régime micro-BIC est souvent le plus simple pour commencer. Il présente l’avantage suivant : un abattement de 30% ou 50 % sur vos revenus locatifs. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt…) ni amortir le bien.
Le régime réel, de son côté, est plus complexe mais souvent plus intéressant fiscalement. Avec ce régime, vous pouvez déduire toutes vos charges (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété…) et amortir la valeur du logement et des meubles sur plusieurs années.
Étape 3 : mettre en place la location
Par ailleurs, la rédaction du contrat de bail constitue une étape essentielle. Le document doit clairement préciser la durée de la location, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie (limité à deux mois de loyer hors charges) ainsi que les règles pour mettre fin au bail.
L’état des lieux d’entrée et l’inventaire des meubles doivent être très précis et détaillés. Ces documents feront foi en cas de problème ou de désaccord à la fin de la location.
