Investir dans l’immobilier vert, qu’il s’agisse de biens neufs performants ou d’anciens rénovés, suscite un intérêt grandissant. Face à des réglementations renforcées, un marché en mutation et une sensibilisation accrue aux enjeux énergétiques, vous vous demandez sans doute : est-ce véritablement rentable ?
Voici une analyse rigoureuse, à la manière de Challenges ou Les Échos, avec des données chiffrées à jour.
Le contexte : une transition énergétique impérative
Selon l’Insee, à début 2024, la France compte environ 4,2 millions de passoires énergétiques (logements classés F et G), soit 13,9 % du parc de résidences principales. Ce chiffre est en baisse – environ 500 000 logements depuis 2023 – en raison de réformes et incitations. En parallèle, seules 5 % des résidences principales sont très performantes énergétiquement (étiquettes A et B).
Cette configuration offre un fort potentiel de valorisation : transformer une passoire énergétique en logement performant répond non seulement aux obligations légales, mais améliore la valeur de revente, le rendement locatif, et attire une nouvelle demande plus sensible à la qualité de vie.
La « valeur verte » : un surplus tangible
Le concept de valeur verte, défini par l’Ademe et confirmé par les Notaires de France, désigne le surcoût à la revente lié à une meilleure performance énergétique. En 2023, les Notaires relèvent que cette prime est plus marquée que le désintérêt pour les logements énergivores : la part des biens avec étiquette F‑G dans les ventes a grimpé de 16 % en 2021 à 36 % en 2023.
Autrement dit, les acheteurs sont prêts à payer un surcoût de 3 à 10 % (évaluation classique de la valeur verte) pour échapper aux contraintes énergétiques (travaux, surcharge de charges, interdiction de location).
Marché et volumes : un bouillonnement diversifié
En 2024, l’investissement immobilier en France s’est stabilisé autour de 12,1 milliards d’euros, légèrement en retrait (-2 %) par rapport à 2023. Parmi ces volumes, 3 milliards d’euros concernent exclusivement l’immobilier résidentiel, soit -10 % sur un an. Néanmoins, dans ce segment, les actifs anciens classés “classique” et intermédiaire ont progressé de 14 % à 2,5 milliards €.
Les transactions en logements étudiants ou coliving marquent une forte baisse (‑46 % à ‑67 %), mais le Build‑to‑Rent et les résidences pour seniors émergent comme des offres d’avenir.
Les investisseurs, notamment institutionnels, se tournent aujourd’hui vers des actifs résilients : performants, peu exposés aux évolutions réglementaires, et capables de délivrer un rendement stable.
Rendements et valorisation : des échos nuancés
Les SCPI, souvent investies dans des actifs durables, offrent une distribution moyenne de 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023. Leur valeur de réalisation, ajustée selon MSCI, a toutefois reculé de ‐5,8 % sur l’année, entraînant un rendement global de ‐1,1 %. Cela relève plus des difficultés du segment bureaux que d’une disqualification de l’immobilier vert.
Quant aux rendements résidentiels “prime”, ils devraient se resserrer de 40 points de base d’ici 2028 (autour de 4,1 % dès 2024). Vous êtes donc confronté à un arbitrage : viser un rendement initial plus élevé (logements rénovés) ou opter pour un actif neuf, performant, mais plus cher à l’entrée.
Réglementation : le cadre devient contraignant
Depuis 2022, les logements F/G sont progressivement interdits à la location : blocage des loyers dès août 2022, interdiction stricte de relouer les logements G dès 2025, puis F à partir de 2028 et E en 2034. Ces mesures modifient les arbitrages : seuls les biens performants deviennent sécurisés et liquides.
Par ailleurs, le crédit immobilier, jusqu’alors jugé plus coûteux, est rendu à nouveau digestible grâce à la baisse des taux BCE à 3,5 %, ce qui réduit le coût de l’emprunt et bonifie la rentabilité nette.
Opportunités et stratégies : investir avec intelligence
Rénover l’ancien : un levier de plus‑value
Vous pouvez viser des biens anciens (petites surfaces, classes F/G) à décote de ‑8 % à ‑4 % (pour les moins de 40 m², énergivores), réaliser une rénovation énergétique, puis les louer ou les revendre. Ce scénario permet de :
- accroître la valeur vénale via la **valeur verte **;
- favoriser des revenus locatifs plus élevés, notamment dans les zones tendues (rentabilités nettes estimées entre 3 % et 5 %) ;
- bénéficier d’incitations publiques (crédits, aides, TVA réduite).
Neuf performant : simplicité et pérennité
Les logements neufs labellisés RT 2020 ou mieux (labels Effinergie, NF Habitat HQE) offrent :
- une attractivité locative accrue (qualité environnementale, confort, coût énergétique réduit) ;
- une valeur vénale plus stable, sans risque réglementaire ;
- des frais de gestion réduits, avec des charges maîtrisées.
Certes, le ticket d’entrée est plus élevé, mais les performances long terme sont durables.
SCPI et fonds immobiliers : mutualisation et expertise
Les SCPI diversifiées et axées sur la durabilité (logistique verte, résidentiel labellisé) offrent une opportunité d’investir indirectement :
- elles facilitent l’accès au marché (ticket réduit) ;
- elles peuvent offrir rendement global positif (+3,8 % hors bureaux) ;
- elles mutualisent le risque et délèguent la gestion.
À noter, les catégories bureaux sont à éviter, pénalisées depuis 2022.
Faites les bons choix
Pour réussir, misez sur :
- Une étude rigoureuse : état des lieux, performance énergétique, potentiels de travaux.
- Sélection géographique : zones tendues, périphéries dynamiques.
- Accompagnement professionnel : diagnostiqueurs, architectes, conseillers financiers, experts SCPI.
Conclusion : rentable et responsable
Investir dans l’immobilier vert constitue une opportunité rentable à condition de :
- respecter les contraintes règlementaires en vigueur ;
- choisir un modèle adapté (rénovation ou neuf performant) ;
- anticiper la valeur verte pour sécuriser sa revente.
Ainsi, durable rime avec rendement, dans un esprit d’avenir à la fois écologique et économique.
Sources de l’article :
Insee, Baromètre JLL, Ademe/ONRE, Notaires de France, Cushman & Wakefield, MSCI, ASPIM, Le Monde, BCE.
