Investir dans une SCPI est un moyen d’investir dans l’immobilier sans contraintes et en minimisant les risques. Toutefois, toutes les SCPI n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité et de sécurité. Il est important de bien comparer les forces et les faiblesses des différentes SCPI pour choisir celle qui correspond à vos objectifs de rendement et d’investissement. Pour vous guider, voici les changements à attendre en 2022, entre nouvelles règles et crise sanitaire.
Performances des SCPI : vers une refonte de la publication des taux de rendement ?
Un investissement immobilier en SCPI présente plusieurs avantages par rapport à un investissement locatif : pas de contrainte de gestion (locataire, travaux), minimisation du risque grâce à la diversification des locaux, possibilité d’investir des sommes modestes, et rendement plus élevé en moyenne.
Toutefois, investir dans une SCPI reste un investissement à long terme, dont le risque n’est pas nul. Bien que les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir, le taux de rendement reste le critère de choix primordial pour les investisseurs. En 2022, l’AMF (Autorité des marchés financiers) devrait imposer une refonte de la publication des taux de rendement, pour plus de transparence et une comparaison plus juste des SCPI.
Abandon du TDVM, actuellement en vigueur
La dernière réforme de la présentation des performances des SCPI avait introduit le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Celui-ci est calculé en divisant le dividende brut, avant prélèvement libératoire, versé au titre de l’année courante, par le prix de part acquéreur moyen de cette même année. Pratiquement impossible à calculer par l’épargnant lui-même, il est très peu apprécié. Il devrait être abandonné pour revenir au taux de distribution.
Retour du taux de distribution
Le taux de distribution est plus simple et transparent, car il s’agit de calculer le quotient entre les dividendes bruts versés au cours de l’année par le prix de la part au 1er janvier de l’année. Bien que plus simple, ce taux n’est pas dépourvu d’un défaut majeur. En cas de baisse du prix de la part de la SCPI en cours d’année, ce taux sera surévalué. Toutefois, une très faible proportion de SCPI voit la valeur de leur part baisser en cours d’année. Ce biais n’est donc important qu’en cas de ralentissement majeur du marché immobilier.
Homogénéisation de la présentation du taux de distribution au niveau européen
Actuellement, le TDVM affiché est net d’impôt pour les SCPI européennes, avec une fiscalité appliquée localement. Afin que tous les taux de distribution soient publiés sur la même base, l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) propose que les SCPI européennes affichent leur taux de distribution brut, avant imposition locale. Ce taux de distribution pourra donc différer entre deux pays, alors que le taux de dividende sera identique.
Le TRI : un indicateur qui fait l’unanimité
L’AMF semble vouloir imposer la publication du TRI (Taux de Rendement Interne), qui serait le véritable indicateur de performance des SCPI. Celui-ci, portant sur des horizons de temps différents (3 ans, 5 ans, 10 ans), tient compte de l’endettement, des actifs sous gestion, et de l’ensemble des coûts. C’est un indicateur de performances sur le long terme, qui permet d’avoir une vue plus globale sur le passé de la SCPI. Mais il ne reflète pas une performance annuelle à court terme.
Investir dans une SCPI via un prêt immobilier : quelles perspectives en 2022 ?
Il est possible d’investir dans des parts de SCPI grâce à un crédit, comme pour un investissement immobilier classique. Cela présente deux avantages majeurs : accéder à la propriété immobilière sans apport, et bénéficier de l’effet de levier du crédit.
Toutefois, après des taux de prêt historiquement bas, 2022 pourrait être moins favorable aux crédits immobiliers. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), a rendu juridiquement contraignantes les règles qui encadrent depuis plusieurs mois l’octroi des crédits immobiliers. Ces règles seront effectives à partir du 1er Janvier 2022.
De nouvelles dispositions sont aussi prévues concernant la résiliation de l’assurance du prêt. Il serait possible de ne plus attendre la date d’échéance annuelle pour résilier son contrat d’assurance de prêt afin d’en souscrire un autre dans le cadre de la délégation d’assurance. Si cette mesure était adoptée, elle pourrait potentiellement générer une hausse des taux, les banques cherchant à compenser le manque à gagner.
Il reste donc encore un peu de temps pour profiter des bonnes conditions de prêt immobilier de 2021 pour investir à crédit dans une SCPI. Pour rechercher un crédit et une assurance de prêt immobilier, il est conseillé de faire une simulation de coût d’assurance pour ensuite négocier le meilleur prix auprès de plusieurs banques ou organismes.
Diversification des SCPI : ce que la crise sanitaire va changer
Les SCPI gèrent des parcs immobiliers plus ou moins diversifiés. Cette diversification concerne le secteur géographique (régional, France, Europe, Monde) et la thématique (bureaux, santé, logistique…). Toutes les SCPI n’ont pas le même niveau de diversification (régional et sectoriel).
L’engouement pour le marché des SCPI ces dernières années a donné naissance à de nouvelles offres axées sur de nouvelles thématiques. L’hôtellerie, la logistique et l’immobilier de santé ont en particulier connu un essor important.
Mais la crise du covid-19 a quelque peu changé les perspectives des différents secteurs. Les produits liés au tourisme ont souffert, tandis que les SCPI de santé ont été prises d’assaut par les épargnants. Le marché immobilier professionnel, lui, doit faire face à la concurrence accrue de l’e-commerce et du télétravail (qui impacte sur l’utilisation des bureaux à l’avenir).
Les performances futures des SCPI risquent donc d’être très hétérogènes. Celles qui ont su se diversifier géographiquement et sectoriellement s’en tireront certainement mieux.
Face aux changements réglementaires et conjoncturels, il est plus que jamais recommandé de diversifier son portefeuille de SCPI. Les SCPI sont encadrées par l’AMF qui assure que les sociétés de gestion qui possèdent les biens immobiliers respectent un certain nombre de règles en matière de gestion, d’investissements ou de distribution des parts et de loyers. Choisir des SCPI diversifiées et gérées par des gestionnaires expérimentés et de confiance est un gage de sécurité.
