L’investissement locatif est une pratique immobilière consistant à acquérir un bien pour profiter des revenus générés par sa location. Bien maîtrisé, il peut offrir un complément de revenu à long terme intéressant. Toutefois, comme tout autre placement, il s’accompagne de risques, dont la plupart ont pour origine des erreurs commises par les investisseurs eux-mêmes.
Voici les cinq plus fréquentes d’entre elles.
Une stratégie imparfaite
Définir plusieurs mois à l’avance une stratégie et s’y tenir permet d’éviter les erreurs en investissement locatif. Par exemple, il n’est pas rare que certains se lancent dans cette aventure, alléchés par les potentiels dispositifs de défiscalisation qui y sont liés, sans même avoir vérifié les conditions d’éligibilité. Les réductions escomptées risquent alors de mettre à mal le financement et d’engendrer des contraintes comptables trop lourdes.
Un mauvais achat
Dans un second temps, les investisseurs doivent concentrer toute leur attention sur leur future politique d’achat. Il convient ainsi d’analyser précisément le besoin du marché locatif local. Dans certaines zones, la demande peut être inférieure à la moyenne nationale, entraînant alors un risque de vacances locatives. Dès que les premiers biens sont ciblés, plusieurs visites s’imposent avant de déposer une offre. Il s’agit de débusquer tout ce qui va déplaire à de futurs occupants (problème d’ascenseur, quartier bruyant, etc.). Enfin, la fermeté est évidemment recommandée durant les négociations concernant le prix d’achat.
Un financement mal optimisé
La plupart des investisseurs ont besoin du soutien des établissements bancaires afin de financer leur acquisition. La réussite d’un projet locatif repose sur un crédit adapté à la stratégie. Souscrire un emprunt de courte durée (inférieure à 15 ans) semble au premier abord intéressant. Néanmoins, cela limite la capacité à investir sur d’autres projets. Le taux d’endettement sera, lui aussi, négativement affecté, ce qui réduira l’intérêt des banquiers pour des demandes ultérieures.
Une sous-estimation des frais
Trop souvent négligés, les frais annexes grèvent pourtant fortement la rentabilité d’un investissement locatif. Il convient donc de prévoir une marge de manœuvre budgétaire suffisante pour y faire face. Pour anticiper la somme nécessaire, le propriétaire doit tout d’abord recenser l’ensemble des frais potentiels (frais de notaire, garanties d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, etc.). Il lui faut aussi ajouter le coût annuel des travaux indispensables à l’entretien du bien. Dans l’idéal, les périodes d’absence de locataire et le risque d’impayés sont également intégrés à ce calcul. Seule cette gestion rigoureuse évite une dégradation rapide de la trésorerie.
Chercher à se faire plaisir
Tout achat « coup de cœur » est à proscrire ! L’investisseur performant cible avant tout un bien pour son potentiel locatif. À aucun instant, il pense qu’il pourrait un jour l’habiter. Régulièrement commise, cette erreur nuit à la réussite globale du projet. L’efficacité financière doit, au contraire, rester l’objectif. Par conséquent, il exige une politique d’achat totalement différente et dépourvue de sentiment personnel. C’est pourquoi la priorité sera donnée à un logement moins charmant, mais bien dimensionné par rapport à la demande. Ce profil va alors générer des revenus intéressants malgré son faible coût à l’achat. Par ailleurs, l’émotion risque possiblement de conduire l’acquéreur à surpayer une habitation.
