Mettre en nourrice la gestion locative : Explications

6 novembre 2023

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La gestion locative est une composante essentielle du marché immobilier, qui englobe toutes les opérations et services nécessaires pour maintenir et valoriser un bien immobilier, tout en assurant une relation harmonieuse entre propriétaires et locataires. De la recherche de locataires à la perception des loyers, en passant par l’entretien régulier et la gestion des éventuels conflits, elle requiert une expertise et un investissement en temps considérables.

Cependant, face à la complexité croissante de cette tâche, de nombreuses agences immobilières optent pour la « mise en nourrice » de leur portefeuille de gestion locative. Ce terme imagé décrit le processus par lequel une agence confie la gestion de ses biens locatifs à un tiers spécialisé, équivalent à faire garder et choyer son enfant par une nourrice compétente.

Cette pratique, qui gagne en popularité, permet aux agences de se délester des responsabilités administratives et opérationnelles liées à la gestion quotidienne des propriétés, pour se focaliser sur leur cœur de métier : la transaction immobilière. Mais quelles sont les répercussions de cette délégation pour les acteurs impliqués ? Et dans quelle mesure est-elle bénéfique ou préjudiciable aux affaires et à la satisfaction client ?

 

Les fondamentaux de la gestion Locative

La gestion locative est l’ensemble des opérations administratives, financières et techniques assurant la bonne marche d’une location immobilière. Cette gestion quotidienne est cruciale pour la valorisation et le rendement d’un bien immobilier sur le marché locatif. Elle englobe divers aspects, chacun essentiel pour le propriétaire et le locataire :

  1. Recherche de Locataires : Cela commence par la promotion du bien sur divers canaux de communication, la sélection rigoureuse des candidats locataires à travers leurs dossiers de solvabilité et l’organisation des visites jusqu’à la signature du bail. C’est une étape fondamentale qui détermine le type de locataires et, par conséquent, la qualité de la location.
  2. Rédaction et Gestion du Bail : La rédaction d’un contrat de bail conforme à la législation en vigueur, qui protège les droits et les devoirs de chaque partie, est une responsabilité centrale. Elle implique également la mise à jour du contrat en cas de changements légaux ou de modifications convenues entre les parties.
  3. Collecte des Loyers et Charges : Il s’agit du suivi mensuel des paiements, de la régularisation des charges, et de la gestion des éventuels retards ou impayés, ce qui peut inclure des relances et des procédures judiciaires.
  4. Maintenance et Travaux : La gestion locative requiert la maintenance régulière du bien pour assurer sa durabilité et son attractivité. Cela inclut la gestion des travaux de réparation, la relation avec les artisans, et le suivi des interventions.
  5. Gestion des Finances et Fiscalité : Un gestionnaire locatif s’occupe aussi de la comptabilité liée au bien, optimisant les dépenses et s’assurant que les obligations fiscales soient remplies, telles que les déclarations des revenus fonciers.
  6. Relation avec les Locataires : La gestion locative suppose également la gestion de la relation avec les locataires, traitant leurs demandes, réclamations et gérant les éventuels conflits.

Pour approfondir vos connaissances en matière de gestion locative, vous pouvez consulter le site de Valority.

 

Pourquoi les agences mettent en nourrice leur gestion locative ?

La décision d’une agence immobilière de sous-traiter la gestion de son portefeuille locatif n’est pas prise à la légère. Plusieurs facteurs motivent cette stratégie, qui se révèle bénéfique tant pour l’agence elle-même que pour les propriétaires des biens gérés.

  1. Économies d’échelle et réduction des coûts opérationnels: En confiant la gestion locative à des spécialistes, les agences immobilières peuvent souvent réduire leurs coûts fixes. Les entreprises dédiées à la gestion locative peuvent offrir des services à des coûts inférieurs grâce à leur spécialisation et à la mise en œuvre d’économies d’échelle, permettant ainsi aux agences de bénéficier de ces économies sans sacrifier la qualité du service.
  2. Manque de ressources ou d’expertise interne: La gestion locative est un domaine complexe qui nécessite une expertise spécifique en termes de législation du logement, de comptabilité, et de relation client. Pour les agences qui ne disposent pas de ces compétences en interne, il est plus avantageux de confier cette tâche à des experts externes qui maîtrisent déjà ces aspects.
  3. Volonté de se concentrer sur le cœur de métier: Pour beaucoup d’agences immobilières, la vente et l’achat de biens représentent les activités principales génératrices de revenus. En déléguant la gestion locative, elles peuvent allouer plus de ressources et d’énergie à ces services à forte valeur ajoutée, tout en maintenant un portefeuille de gestion locative qui contribue à la fidélisation de la clientèle.
  4. Exemples de situations où les agences choisissent la sous-traitance: On observe souvent la mise en nourrice de la gestion locative dans les cas suivants :
    • Lorsqu’une agence se développe rapidement et ne peut pas gérer l’augmentation correspondante des biens en location sans compromettre la qualité des autres services.
    • Quand les régulations du marché immobilier deviennent plus complexes et exigent une spécialisation et une mise à jour constantes des connaissances.
    • Si l’agence souhaite étendre ses services sans engager des coûts fixes additionnels associés à l’embauche de nouveau personnel.

 

Avantages et désavantages de la mise en nourrice ?

 

Avantages pour l’agence immobilière:

  1. Concentration sur les activités principales: En déléguant la gestion locative, les agences peuvent se concentrer sur la vente et l’achat de biens, ce qui peut améliorer leur efficacité et rentabilité.
  2. Réduction des charges opérationnelles: La gestion locative sous-traitée peut aider à réduire les coûts associés à la formation et à l’emploi de personnel qualifié en interne.
  3. Flexibilité accrue: La sous-traitance permet aux agences de s’adapter plus facilement aux fluctuations du marché immobilier sans avoir à gérer directement les aspects opérationnels de la location.

Risques et inconvénients:

  1. Moindre contrôle direct: En mettant en nourrice leur gestion locative, les agences peuvent ressentir une perte de contrôle sur la gestion quotidienne et le service client.
  2. Dépendance à un tiers: Il y a un risque de dépendre trop fortement d’un gestionnaire locatif externe, ce qui peut devenir problématique si la qualité des services ne répond pas aux attentes.
  3. Risque de dégradation de la relation client: Si le gestionnaire locatif sous-traitant ne parvient pas à maintenir une bonne relation avec les locataires, cela peut affecter la réputation de l’agence immobilière.

 

Pour conclure, la gestion locative joue un rôle crucial dans la maximisation des retours sur investissement immobilier et la minimisation des soucis quotidiens pour les propriétaires. La mise en nourrice, ou la sous-traitance de cette gestion, est une réponse stratégique des agences immobilières aux défis de l’efficacité opérationnelle et de l’expertise technique.

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