Plus-value immobilière : comment la calculer ?

11 juin 2022

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Vous avez bien acheté une résidence secondaire ou un bien locatif il y a plusieurs années, et vous comptez le revendre à profit ? Vous allez réaliser une plus-value immobilière, taxée en général à 36,2%.
Mais il existe des exonérations et abattements possibles. On vous explique tout.

La plus-value immobilière, c’est quoi ?

Vous dégagez une plus-value immobilière dès lors que le prix de vente du bien immobilier est supérieur au prix d’achat. On entend par prix de vente celui mentionné dans l’acte de vente, déduction faite de la TVA, des frais d’agence immobilière, et des frais de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires.

Le prix d’achat quant à lui peut être majoré des frais de notaire, soit au réel, soit en appliquant un forfait de 7,5 %. Vous pouvez faire le calcul et appliquer la formule la plus à votre avantage.

Vous pouvez aussi majorer le prix d’achat des travaux d’amélioration réalisés, si vous êtes capables d’en apporter la preuve par des factures. Si vous avez perdu les factures, ou même si vous n’avez pas fait de travaux, après 5 ans de détention, et sans justificatifs, vous pouvez aussi majorer votre prix d’achat du taux forfaitaire de 15 % pour représenter les travaux d’amélioration.

Une fois ces calculs opérés, vous obtenez la base taxable de la plus-value immobilière.

Les cas d’exonération de plus-value

Vous serez exonéré de taxation sur la plus-value si :

  • Vous êtes non-résident fiscal en France ;
  • Vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité et votre revenu fiscal de référence n’excède pas un plafond légal ;
  • Vous êtes âgé, handicapé et résidez dans un établissement médicalisé (sous respect du plafond de revenus et à condition de ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière -IFI).

Ou si vous vendez :

  • Votre résidence principale et ses dépendances (garage, par exemple) ;
  • Un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
  • Un bien immobilier dont le prix est inférieur à 15 000 euros.

Ou si vous revendez votre logement :

  • À un organisme de logement social (attention, cette disposition prend fin au 31 décembre 2022) ;
  • À un promoteur s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
  • Suite à une expropriation, mais à condition de racheter un nouveau bien dans les 12 mois.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Le régime de la plus-value des particuliers est taxée de deux manières :

  • Au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
  • Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière, vous devez ;

  • Déterminer le montant de la plus-value imposable ;
  • Appliquer les abattements pour durée de détention ;
  • Appliquer la surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros après abattement.

Les abattements sur la plus-value

A partir de 6 ans de détention, des abattements s’appliquent. Au bout de 22 ans, vous êtes exonéré totalement de l’impôt sur le revenu, et après 30 ans, vous êtes exonéré des prélèvements sociaux.

Abattements sur la plus-value immobilière, source Emprunter-Malin.com

Ainsi, pour être totalement exonéré de taxes sur la plus-value immobilière, vous devez conserver le bien pendant au moins 30 ans.

La taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Après application des abattements, votre plus-value est supérieure à 50 000 euros ? C’est une bonne nouvelle, mais vous devez payer une taxation supplémentaire, selon un barème progressif allant de 2 à 6 %.

Vous voilà incollable sur les plus-values immobilières !

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