Pourquoi investir dans l’immobilier ancien rénové ?

18 janvier 2023

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La fiscalité immobilière reste importante notamment pour les tranches marginales d’imposition élevées. Les évolutions fiscales et réglementaires des dernières années auraient pu dissuader les investisseurs de cette classe d’actifs. Toutefois, cet investissement présente un certain nombre d’avantages.

Quelles fiscalités et contraintes ?

D’abord, le frottement fiscal sur les revenus fonciers est plus important que sur les autres placements. Ainsi, sur des revenus fonciers dits «classiques», les loyers sont imposés à la tranche marginale du contributeur, à laquelle il faut ajouter les prélèvements sociaux. Pour la plus haute tranche cela représente 45% + 17,2% soit une fiscalité de 62,2% versus une fiscalité pouvant être ramenée à 17,2% sur d’autres placements financiers.

De plus, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) vient également alourdir le placement. Il pèse uniquement sur le patrimoine immobilier. Il remplace l’ISF depuis 2018. Il sera à payer dès que la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1 300 000€.

Ensuite, les dispositifs d’encadrement des loyers ainsi que les obligations de performances énergétiques des logements viennent alourdir les contraintes des bailleurs.

Toutefois, l’immobilier ancien reste une des principales classes d’actifs des investisseurs :

Portés par la pénurie de logements en France, les prix de l’immobilier ont continué leur croissance en 2022, principalement dans les villes de taille moyenne (comme Avignon, Orléans, Rouen, Metz…). Cette progression est réalisée indépendamment des crises économiques comme en 2008. Cela laisse anticiper des plus-values à moyen terme. Ainsi, les investisseurs choisissent la classe d’actifs de l’immobilier ancien pour l’objectif de capitalisation plus que pour l’actif de rendement (trop fiscalisé).

Au sein de la crise inflationniste récente, on entend souvent que la situation actuelle n’est plus propice à l’endettement. Il s’agit pourtant d’une erreur. Certes, les taux nominaux ont progressé mais l’inflation encore plus. C’est pourquoi, il faut évidemment faire une analyse en taux réel, c’est à dire en soustrayant le taux d’inflation. Dans ce contexte, nous avons aujourd’hui des taux réels fortement négatifs. Il est peu probable que les taux nominaux remontent à des taux supérieurs à l’inflation.

Qu’offre l’immobilier ancien rénové ?

Dans l’immobilier ancien dit « classique », le sujet préoccupant du moment concerne les passoires énergétiques. D’abord car le coût de l’énergie progressant, il s’agit d’un sujet économique de la part des bailleurs et locataires. Puis, la loi s’intensifiant, un écart de valorisation apparaît entre les biens aux normes et ceux ne répondant pas aux critères de diagnostic de performances énergétiques.

Cet écart pourrait continuer à s’accroître sous l’effet de la nouvelle réglementation (RE 2020), la flambée des matières premières et également la raréfaction des biens. En effet, en centre-ville de certaines agglomérations, le foncier ancien est quasi inexistant et le neuf également. C’est le cas par exemple d’une ville comme Bayonne.

Une solution répondant à l’ensemble de ces critères est alors possible, c’est l’ancien rénové. En plus des régimes d’investissements attractifs (lois Malraux, Monument Historique, Déficit Foncier et Pinel ancien), cette offre répond à l’objectif d’investissement patrimonial et de capitalisation recherché par les investisseurs. L’immobilier ancien rénové arrive à se positionner comme aucune autre offre immobilière. cliquez ici pour retrouver les meilleures opportunités du moment.

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