L’un des meilleurs moyens d’investir dans l’immobilier est d’acheter ou de construire un bien à mettre en location. Cette façon de procéder est très appréciée, car elle assure un excellent rendement et des revenus supplémentaires constants. Afin que ce soit véritablement effectif, vous devrez veiller à trouver des locataires sérieux et responsables. Dans le cas contraire, vous risquez de faire face à des retards récurrents de paiement de loyers. Face à une telle situation, votre seule solution est parfois d’opter pour l’expulsion des locataires mauvais payeurs. Quelle procédure à suivre pour y arriver ?
Quelle est la procédure d’expulsion d’un locataire ?
Lorsque vous désirez expulser un de vos locataires, que ce soit pour des impayés ou une tout autre raison, pensez à agir méthodiquement. Un non-respect de certaines règles peut vous être préjudiciable.
Cherchez une issue pacifique
Commencez par une discussion informelle afin de régler le problème à l’amiable. Rien ne vous empêche de voir votre locataire pour découvrir la source du retard et trouver un terrain d’entente. Cette première étape est recommandée, surtout s’il s’agit d’un locataire dont vous n’avez jamais eu à vous plaindre auparavant.
Il peut tout de même arriver que cette démarche ne porte pas ses fruits. Si tel est le cas, vous êtes dans l’obligation d’envoyer un courrier en recommandé avec obligation de réponse de la part du locataire. Cette mesure n’est pas à prendre après seulement quelques jours de retard. Elle devient indispensable à partir de deux mois d’impayés. Après avoir reçu votre courrier, certains locataires ne cèdent pas et choisissent de ne pas coopérer.
Mandatez un huissier
Si une solution à l’amiable n’a pas répondu à vos attentes, vous pouvez alors mandater un huissier. Ce dernier poursuit la procédure en envoyant une injonction de payer à honorer sous deux mois. Dès qu’il le reçoit, le locataire doit rembourser sa dette, à laquelle s’ajoute le tarif d’un huissier, le tout dans un délai de 60 jours. À la fin de ce laps de temps, deux issues sont envisageables.
D’une part, le locataire peut régler le souci en payant le loyer. La procédure est donc abandonnée. D’autre part, vous pouvez vous attendre à ce que la période accordée n’ait pas été suffisante. Vous devez alors assigner le locataire devant le tribunal d’instance de la commune. Bien entendu, cela implique des démarches qui doivent être menées par l’huissier.
Certains locataires prendront tout leur temps pour remettre les clés. Nous vous recommandons dans ces cas de ne surtout pas procéder à l’expulsion vous-même. Un tel acte est passible de trois ans de prison et de 30 000 euros d’amende. L’idéal est de mandater à nouveau un huissier.
Quels sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?
Même si les impayés sont souvent les premiers motifs d’expulsion de locataires, ils sont loin d’être les seuls. Il existe une multitude de raisons qui peuvent vous pousser à vous séparer de l’un des occupants de votre bien immobilier.
Nuisances sonores et troubles du voisinage
Vous devez respecter la vie en communauté et de faire le nécessaire pour entretenir de bonnes relations avec votre voisinage. Cela reste valable également en cas de location. Il peut arriver que certains de vos locataires soient particulièrement bruyants au point de perturber la tranquillité de tous les logements aux alentours. En dernier recours, vous devrez porter l’affaire devant un tribunal pour nuisances sonores. Selon la décision du juge, la résiliation du bail et l’expulsion sont des résultats auxquels vous pouvez vous attendre.
Sous-location non autorisée
Il est question de sous-location lorsque votre locataire loue à son tour le logement qu’il occupe à une tierce personne. C’est une solution que plusieurs personnes adoptent surtout lorsqu’elles comptent voyager pendant une période plus ou moins longue. Le sous-locataire fait donc office de remplaçant durant leur absence.
Même si cette pratique n’est pas régie par la loi, il y a certaines circonstances dans lesquelles elle n’est pas autorisée. Pour recourir à la sous-location, votre locataire doit avoir un accord écrit du bailleur que vous êtes. Cette mesure est d’autant plus nécessaire si le bien que vous lui louez est sa résidence principale. Si vous y êtes confronté sans en avoir donné votre accord, vous pouvez saisir le tribunal pour expulser le locataire en question.
Quel préavis devez-vous donner à un locataire avant de l’expulser ?
Avant de procéder à l’expulsion d’un locataire, vous êtes dans l’obligation de lui donner un préavis. Cette période offre suffisamment de temps pour organiser un déménagement et trouver un nouveau logement. Lorsque le motif est relatif à des impayés de loyers, le locataire dispose de deux mois à partir de l’instant où la décision du juge est rendue.
Le mois qui suit cette dernière, il est en droit de faire appel pour rallonger son préavis. Certaines difficultés ou circonstances particulières peuvent rendre son déménagement encore plus compliqué. Si sa demande est estimée justifiée et légitime, son préavis peut être rallongé.
Dans tous les cas, il est d’au moins deux mois. Dans l’optique de respecter les droits du locataire, vous devez absolument vous en tenir à cette règle. Par ailleurs, vous devez éviter durant le préavis de vous rendre chez le locataire dans le but de l’inciter à partir plus vite.
Que se passe-t-il si le locataire ne part pas après avoir reçu un avis d’expulsion ?
Après avoir reçu l’avis d’expulsion et malgré le préavis, rien ne dit que le locataire aura quitté le logement. Dans le cas où il fait abstraction de toutes les demandes effectuées, vous devez vous fier une fois de plus à un huissier. Ce dernier est en mesure de procéder à l’expulsion lui-même. Pour ce faire, il se déplace personnellement sur les lieux les jours ouvrables, entre 6 h et 21 h.
Si le locataire est présent et refuse d’obtempérer ou d’ouvrir la porte, l’huissier doit dresser un procès-verbal. Le but est de faire état de la tentative d’expulsion qui s’est soldée par un échec. Il pourra revenir sur les lieux, accompagné des forces de l’ordre. Dans le cas où le locataire est absent, l’huissier peut être suivi d’un serrurier et d’une autorité des forces de l’ordre.
C’est uniquement à cette condition qu’il pourra pénétrer dans le logement et dresser un procès-verbal d’expulsion en bonne et due forme. Vous devrez aussi changer les serrures et informer le locataire par le biais d’une affiche que l’accès au logement lui est désormais interdit. En ce qui concerne les meubles, un inventaire est réalisé avant qu’ils soient stockés ailleurs. Tous ces détails sont mentionnés dans le procès-verbal.
Pouvez-vous expulser un locataire qui paie son loyer à temps ?
Vous pouvez expulser un locataire qui paie son loyer à temps. Pour ce faire, vous devrez vérifier que d’autres motifs d’expulsion sont valables. Il vous sera impossible de l’expulser pour impayés. Par contre, si ce dernier est l’auteur d’importantes nuisances sonores ou ne dispose pas d’assurance habitation, la procédure d’expulsion est envisageable.
Dans le premier cas, le locataire doit avoir pleinement conscience de la gêne qu’il occasionne et ne prendre aucune mesure dans ce sens. Les bruits qui émanent de son logement correspondent à quelques critères. Pour qu’ils soient considérés comme un tapage diurne par exemple, ces bruits doivent avoir une intensité supérieure à 5 décibels.
Dans le cas d’une absence d’assurance habitation, tout ce dont vous avez besoin pour entamer une procédure d’expulsion est l’absence de justificatif. Vous pouvez tout de même souscrire vous-même une assurance habitation et vous faire rembourser par le locataire.
Si un locataire endommage votre propriété, pouvez-vous l’expulser ?
Un autre motif assez important pour aboutir à l’expulsion est la dégradation du bien en location par le locataire. Autrement dit, si un occupant endommage votre propriété, vous êtes en droit de demander son expulsion, surtout si les dégâts causés ne sont pas réparés. Dans certains cas, vous ne serez pas toutefois autorisé à prendre cette mesure.
Si les dommages sont occasionnés en raison d’un cambriolage par exemple, il n’en est pas responsable. Pour aller plus loin, les réparations ne sont même pas à sa charge. Il lui suffira de contacter son assureur pour avoir connaissance des démarches à mener. Par contre, s’ils sont causés par sa négligence (manque d’entretien), vous êtes parfaitement autorisé à exiger leur réparation.
En fonction du locataire, vous pouvez faire face à une franche coopération ou à un refus catégorique. Vous êtes alors libre d’entamer la procédure d’expulsion.
