Lorsque plusieurs personnes se répartissent la propriété d’un ou plusieurs lots dans un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis, on parle de copropriété. Il s’agit d’un système juridique efficace, sécurisé et économique pour plusieurs acteurs voulant posséder un même bien immobilier de façon séparée. Pour une gestion optimale de la copropriété, les droits et responsabilités des copropriétaires doivent être clairement énoncés. Cela est fait grâce au règlement de la copropriété. Que faut-il savoir sur le règlement d’une copropriété ?
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est document à valeur de contrat dont les clauses s’appliquent à tous les copropriétaires, bailleurs et locataires de l’immeuble. Tout en précisant les droits et obligations des acteurs concernés, ce document détermine les règles de fonctionnement et d’organisation de l’immeuble. De caractère obligatoire, il doit être rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, avocat, etc.). Le règlement de copropriété est voté en assemblée générale à la majorité simple (seuls les tantièmes des copropriétaires présents ou légalement représentés sont pris en compte lors du vote).
Que contient le règlement de copropriété ?
Les mentions de ce document sont relatives aux règles de gestion de l’immeuble et aux règles de vie pratique au sein de la copropriété. Le syndic de copropriété est chargé de faire respecter de manière adaptée les règles éditées dans le document afin de protéger les intérêts de la copropriété. Pour en savoir davantage sur les mentions obligatoires d’un règlement de copropriété, il est judicieux de se rapprocher d’un professionnel spécialisé en achat, vente, location et gestion de copropriété. Le recours à un professionnel expérimenté reconnu pour la qualité exceptionnelle de ses services vous permettra de profiter de votre investissement en copropriété.
Les parties communes
Les parties communes peuvent être utilisées de manière égale par tous les copropriétaires. Les jardins, les cours, les parcs, les couloirs, les garde-corps, les chaudières, les canalisations, les interphones, les ascenseurs, les halls d’entrée sont des exemples de parties communes. Le règlement fixe toutes les modalités du droit de jouissance de ces parties pour l’ensemble des copropriétaires. Elles concernent notamment l’administration, les conditions d’utilisation et la destination de ces parties. Par exemple, le règlement peut fixer des interdictions d’activité à certaines heures au niveau des parties communes. Le document traite aussi éventuellement des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative. Le droit de jouissance des parties communes spéciales est exclusivement accordé à certains copropriétaires. Les parties communes à jouissance privative proposent un usage ponctuel exclusif, mais appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.
Les parties privatives
Les parties privatives concernent le logement et ses annexes dont l’usage exclusif revient à un seul et unique copropriétaire. Chaque copropriétaire décide de l’usage (location, vente, aménagement, etc.) de ses parties privatives. Cela ne doit pas nuire aux intérêts collectifs de la copropriété et aux intérêts personnels des autres copropriétaires. Les nuisances sonores, la réalisation de barbecues, les travaux qui portent par exemple atteinte au voisinage peuvent être interdits par le règlement de copropriété.
La répartition des charges
Le règlement de copropriété donne aussi les indications sur le calcul des quotes-parts de chaque copropriétaire. Il indique aussi comment les copropriétaires doivent payer les dépenses courantes. On distingue deux catégories de charges de copropriété:
- les charges générales liées à l’administration de l’immeuble, l’entretien et la conservation des parties communes (frais de tenue d’assemblée générale, honoraires du syndic, réaménagement des toitures, traitement des ordures ménagères),
- les charges spéciales concernant les équipements communs et les services collectifs (installation d’une antenne de télévision, système de sécurité, gardiennage, etc.).
Les charges générales sont réparties selon le tantième associé à chaque lot de copropriété. Les charges spéciales ne s’appliquent exclusivement qu’aux copropriétaires qui bénéficient directement des services et équipements concernés. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut indiquer l’état descriptif de division de l’immeuble. Les informations et le numéro liés à chaque lot de copropriété y sont présentés.
Quelle est l’utilité du règlement de copropriété ?
Ce document organise la vie au sein de l’immeuble entre les copropriétaires ou les locataires. Le respect des règles fixées permet de maintenir l’harmonie et la tranquillité de vie en évitant les litiges entre les résidents de la copropriété. Pour un achat en copropriété, la consultation du règlement permet de savoir si la description du lot ciblé, la répartition des charges, la destination ou encore l’administration des parties communes correspondent aux objectifs de votre projet d’investissement.
Qui doit avoir connaissance du règlement de copropriété ?
Le document doit être obligatoirement connu de tous les résidents de l’immeuble que sont les copropriétaires ou les locataires. Étant donné qu’il doit le faire respecter, le syndic doit maîtriser le règlement de la copropriété. Les prestataires externes intervenant en permanence ou de manière ponctuelle au niveau de la copropriété, peuvent aussi être informés des dispositions les concernant. Enfin, les potentiels acquéreurs de lots dans l’immeuble doivent prendre connaissance du document pour améliorer leur décision d’achat.
Comment modifier le règlement de copropriété ?
La modification du règlement de copropriété exige au préalable une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires. La question de la modification du règlement est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée. Quand il s’agit de mettre en conformité le document avec la loi, le vote favorable à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés est indispensable. Quand il s’agit de la jouissance et de l’administration des parties communes, le vote favorable à la double majorité (majorité des membres du syndic représentant les deux tiers des voix) est requis. Quand la modification concerne la destination de l’immeuble, l’unanimité des voix de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire.
La règle de l’unanimité est aussi de mise pour la modification de la répartition des charges. Des exceptions s’appliquent quand cette modification découle de la réalisation de travaux, de l’achat d’une partie privative ou d’une vente de partie commune par le syndicat. Dans ces cas, un vote à la même majorité que celle à l’origine de la modification doit être effectué. Lorsque la modification de la répartition des charges résulte du changement d’usage d’une partie privative, un vote favorable à la majorité absolue (majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires) est requis. Notons que pour être opposable aux tiers, toute modification réalisée en assemblée générale doit être publiée par le notaire à la conservation des hypothèques.
Que faire si le règlement n’est pas appliqué ?
Dans un premier temps, il revient au syndic de constater l’entorse à l’une ou à plusieurs règles définies dans le document. Sur cette base, le syndic peut dialoguer avec le copropriétaire ou le locataire fautif pour résoudre le problème. Si cela ne marche pas, le syndic peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’acteur en cause pour lui notifier une date limite pour se mettre en règle. L’action en justice vient en dernier recours, si le litige persiste. Un huissier vient alors constater l’infraction reprochée. Le syndic, le syndicat des copropriétaires ou n’importe quel copropriétaire peuvent ainsi saisir le tribunal judiciaire pour que les préjudices causés soient réparés.
