Tout ce qu’il faut savoir sur la revente LMNP

3 février 2021

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Investir dans un bien dans une optique de revente LMNP n’est pas chose aisée. Il faut tout d’abord bien acheter puis se tenir au courant des tendances qui existent sur le marché. La complexité de ce placement nécessite l’intervention d’un bon gestionnaire. Autrement, il sera difficile de bénéficier de tous les avantages offerts par ce statut.

L’importance de bien acheter

Pour pouvoir bénéficier d’un maximum de valeur sur une revente LMNP, acheter un local de manière réfléchie est primordial.

A l’heure actuelle, les résidences étudiantes et les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes sont les plus demandées sur le marché. D’une part, la génération Baby-boomer commence à être retraitée, ce qui implique une importance des personnes inactives par rapport aux personnes actives. D’autre part, le nombre d’étudiants bacheliers ne cesse de croître en raison du dynamisme démographique. Ces deux contextes certifient l’existence réelle de besoin sur ces deux secteurs.

En plus des marchés porteurs, le choix d’un gestionnaire solide et compétent est essentiel pour optimiser la revente future d’une résidence de services. Dans son rôle de garant, celui-ci devra avoir une capacité financière suffisante pour rémunérer le propriétaire à long terme.

La qualité du bail a aussi son mot à dire. En effet, c’est un document qui a toute son importance notamment au moment d’une revente. Celui-ci devra comporter des informations précises sur le loyer à savoir son montant, sa périodicité ainsi que le pourcentage de revalorisation. La durée du bail qui est généralement de 9 à 12 ans doit être également inscrite. Enfin, il ne faut pas oublier d’y afficher la partie en charge de l’entretien et des gros travaux de réparation si cela est nécessaire.

Quand faut-il revendre son bien en LMNP ?

Pour chaque type de bien, il existe, dans l’année, un moment propice à sa revente. A ce titre, il est évident que les résidences d’étudiants se vendent mieux dans le mois qui précède la rentrée au sein des universités. Ensuite, dans le cas d’une propriété et qui offre des services pour vacanciers en bord de mer, l’idéal serait de les céder au printemps plutôt qu’en automne. A l’inverse, un local qui se situe en montagne serait plus valorisé en Octobre et Novembre.

Dans une optique revente, il est également important de penser à léguer sa résidence meublée en plein milieu du bail. Effectivement, plus l’échéance arrive et plus la pression et l’incertitude seront graduelles quant à son renouvellement. Les conditions de cette reprise peuvent cependant être mauvaises dans le cas de loyers en baisse ou de lourds travaux à réaliser.

S’il est recommandé d’effectuer quelques rénovations pour augmenter la valeur de son patrimoine à la revente, cela n’est pas toujours valable dans une revente LMNP. Cela s’explique par le fait que dans ce genre de location meublée, c’est le gestionnaire qui est tenu responsable de l’état des lieux donc des travaux de réhabilitations à faire.

En théorie, l’investisseur peut vendre son bien LMNP quand il le veut excepter dans le cas d’une résidence acquise dans le cadre de la loi Censi-Bouvard. Effectivement, une revente au cours des 9 premières années amène au remboursement du montant total épargné sur l’impôt.

Comment fixer les prix ?

Dans le cadre d’une revente de bien immobilier, la notion de prix attrait à la rentabilité. Il convient par exemple de calculer au préalable la rentabilité locative d’une résidence de tourisme. La formule est toute simple :

Rentabilité locative = Loyer annuel / Valeur du bien immobilier x 100

Il est toutefois à souligner que le montant du loyer n’est pas variable. L’exploitant verse chaque mois le montant fixé par le bail commercial. Plus le prix de vente est exorbitant et plus il sera difficile de trouver un investisseur acquéreur.

Dans cette perspective, le couple rendement risque doit être évalué. Un propriétaire qui cherche une importante rentabilité devra, en ce sens, être plus agressif et non se contenter de se comporter en bon père de famille en ce qui concerne ce risque. A défaut de temps ou de compétences, il est ainsi recommandé de se faire accompagner d’un professionnel. Ce dernier pourra aider dans la fixation des prix, en tenant en compte des prix affichés sur le marché.

Pourquoi choisir la location meublée LMNP ?

Les raisons pour lesquelles un individu envisage la revente de sa résidence ehpad sont diverses. Il se peut effectivement qu’il veuille empocher des liquidités ou encore léguer des fonds à sa descendance. Dans tous les cas, nombreux sont les avantages que l’on peut tirer d’une location meublée en LMNP.

Zéro contrainte de gestion

Déléguer ses tâches à un exploitant professionnel permet de se défaire des contraintes de gestion que l’on rencontre souvent dans un placement classique. En effet, la revente des biens LMNP en résidences gérées va lui être assignée au même titre que la gestion locative. Ce gestionnaire sera par conséquent responsable des services présentés dans la résidence. La pérennité de l’activité lui sera ainsi confiée.

Les avantages au niveau de la fiscalité

Le statut LMNP permet à l’investisseur de jouir de l’amortissement réputé différé (ARD). A l’inverse de la location traditionnelle, les revenus issus de la revente des résidences d’étudiants ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. En choisissant le régime simplifié du BIC, il devient possible de bénéficier d’une défiscalisation sur 20 ou 25 ans.

La récupération de la TVA

La récupération de la TVA permet au bailleur de récupérer le montant de TVA qui a été incorporé dans le prix d’acquisition. Cet attribut bénéficie uniquement aux personnes ayant investi dans la résidence neuve, c’est-à-dire construite il y a moins de 5 ans ou tout simplement une maison en VEFA.

La condition sine qua non pour profiter de ce portage est de proposer au moins 3 des prestations suivantes : l’accueil, le nettoyage de logement, le service petit-déjeuner et enfin, le linge de maison.

Le bail pour sécuriser ses gains

Ce type de bail ne diffère en rien du bail classique. Il expose les droits et obligations des deux parties, soit le propriétaire d’une part et l’exploitant d’autre part. De la répartition des charges aux modalités de hausse du loyer, et ce, en passant par sa périodicité, tout y est.

Ce document est un gage pour le propriétaire de percevoir des revenus mensuels, quelles que soient les circonstances. Si la durée minimale de cet accord est de 9 ans, les deux camps sont libres de renouveler le bail à la fin de ce délai.

Un excellent rendement

La gestion professionnelle d’un bien immobilier permet une rentabilité allant de 4 à 5 % du montant investi. Avec la réduction d’impôt Censi-Bouvard qui s’élève à 11 %, l’offre est vraisemblablement attractive.

Le facteur risque est omniprésent dans tout investissement LMNP ou pas. A part les aléas du marché immobilier, la réussite de ce placement repose en grande partie sur les compétences de l’exploitant. La rentabilité est alors mise en cause en cas de défaillance provisoire ou prolongée de celui-ci.

Si la situation financière du gestionnaire est déplorable, il est fort probable qu’il demande une révision du loyer à la baisse ou pire, qu’il renonce à renouveler son bail. Enfin, dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement, si des événements fortuits retardent les travaux, cela impactera certainement la prise d’effet du bail.

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