En France, de nombreux propriétaires se retrouvent dans une situation financière tendue. Une perte d’emploi, une séparation ou simplement la hausse du coût de la vie peuvent suffire à déséquilibrer un budget. Et lorsque les dettes s’accumulent, les banques ferment souvent leurs portes. Pourtant, il existe aujourd’hui des alternatives réelles au financement bancaire, permettant d’éviter la saisie et de retrouver une marge de manœuvre. Parmi elles, la vente à réméré occupe une place centrale, aux côtés d’autres dispositifs de redressement.
Pourquoi certains propriétaires n’ont plus accès au crédit ?
Être propriétaire n’est pas toujours synonyme de sécurité financière. De nombreux ménages se retrouvent exclus du crédit classique pour diverses raisons : revenus instables, taux d’endettement trop élevé, fichage au FICP ou simplement refus des établissements bancaires.
Selon la Banque de France, le nombre de dossiers de surendettement est reparti à la hausse en 2024, avec plus de 134 000 dépôts enregistrés, soit une progression d’environ 10 % sur un an. Parmi ces ménages, une part non négligeable possède un bien immobilier, mais ne parvient plus à honorer ses échéances. Face à cette réalité, il devient urgent de trouver des solutions hors du circuit bancaire traditionnel.
La vente à réméré : une alternative méconnue mais efficace
La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est une option juridique prévue par le Code civil. Elle permet à un propriétaire en difficulté de vendre temporairement son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter dans un délai convenu, généralement entre 6 mois et 5 ans.
Concrètement, le bien est vendu à un investisseur, mais le vendeur reste occupant. Il perçoit immédiatement des liquidités, souvent utilisées pour solder ses dettes urgentes, tout en gardant la possibilité de redevenir propriétaire par la suite. Pendant la période de réméré, il verse simplement une indemnité d’occupation, qui remplace les mensualités de crédit.
Ce dispositif peut représenter une véritable bouée de sauvetage. Par exemple, cette solution de financement alternatif proposée par Apirem permet de désamorcer une saisie immobilière, de régulariser sa situation financière et de retrouver l’accès au crédit dans un second temps. Toutefois, cette solution doit être envisagée avec précaution, car le prix de vente est souvent inférieur à la valeur réelle du bien, afin de compenser le risque pris par l’investisseur.
Le succès du réméré dépend surtout d’un facteur : la capacité du propriétaire à se redresser financièrement dans le délai imparti. Un plan solide doit donc être établi en amont, avec l’appui d’un notaire ou d’un conseiller spécialisé.
Quelles sont les autres solutions hors banque possibles ?
La procédure de surendettement
Lorsqu’aucune solution privée ne semble viable, la procédure de surendettement auprès de la Banque de France reste une voie possible. Elle s’adresse aux particuliers qui ne parviennent plus à faire face à leurs dettes, y compris immobilières.
Cette procédure permet la mise en place d’un plan de redressement, d’un effacement partiel ou d’un rééchelonnement des paiements. En 2024, plus d’un milliard d’euros de dettes ont été effacées grâce à ce dispositif.
Cependant, pour un propriétaire, la conservation du bien immobilier n’est pas garantie. Dans certains cas, la commission de surendettement peut recommander la vente du logement si elle estime que c’est la seule solution pour rétablir une situation viable. Ce processus doit donc être considéré comme une mesure de dernier recours.
Le rachat ou le regroupement de crédits
Si la situation n’est pas encore bloquée, le rachat de crédits peut être une issue intéressante. Il consiste à regrouper plusieurs prêts (immobilier, consommation, dettes fiscales…) en un seul emprunt, avec une mensualité réduite et une durée allongée.
Cette opération permet de retrouver un reste à vivre plus confortable, tout en évitant la spirale du découvert permanent. Mais elle suppose encore d’avoir un profil acceptable pour les organismes de crédit. Si votre situation financière est déjà jugée trop fragile, cette solution restera difficilement accessible.
Le prêt viager hypothécaire
Pour les propriétaires seniors, le prêt viager hypothécaire offre une option plus souple. Il permet d’obtenir une somme d’argent en contrepartie d’une hypothèque sur son bien, sans remboursement de son vivant. Le prêt est soldé au décès, lors de la vente du bien ou de la succession.
Ce dispositif s’adresse principalement aux personnes âgées disposant d’un patrimoine immobilier mais d’une trésorerie limitée. Il peut servir à rembourser des dettes ou financer des besoins de liquidités, tout en continuant à habiter son logement.
Comparer les options pour faire le bon choix
Chaque solution répond à une situation spécifique. La vente à réméré est souvent adaptée lorsque l’on dispose d’un patrimoine mais que la situation est temporairement bloquée. Le rachat de crédit correspond plutôt à un besoin d’assainissement budgétaire, tandis que la procédure de surendettement vise les cas d’endettement extrême. Le prêt viager, enfin, s’adresse à une population plus âgée souhaitant éviter la vente pure et simple de son logement.
Le tableau ci-dessous résume les principaux avantages et limites de chaque solution :
| Situation | Solution à envisager | Avantages | Points de vigilance |
| Endettement temporaire, refus bancaire | Vente à réméré | Liquidités immédiates, maintien du logement | Prix de vente décoté, risque de perte du bien |
| Dette trop importante, plus de marge de manœuvre | Surendettement | Effacement partiel ou total des dettes | Vente possible du bien imposée |
| Multiples prêts à rembourser | Rachat de crédits | Mensualité unique et allégée | Nécessite un profil solvable |
| Propriétaire âgé, besoin de trésorerie | Prêt viager hypothécaire | Pas de remboursement de son vivant | Réduction de la succession |
Que faut-il retenir ?
Être propriétaire ne met pas toujours à l’abri des difficultés financières. Mais il existe aujourd’hui des solutions légales, encadrées et parfois méconnues pour éviter la saisie ou le surendettement. La vente à réméré, en particulier, offre une alternative crédible pour ceux qui ont besoin de liquidités immédiates tout en gardant la possibilité de racheter leur bien.
Quelle que soit la voie choisie, l’essentiel est d’agir à temps, de se faire accompagner par un professionnel (notaire, avocat, conseiller financier) et de construire un plan réaliste de redressement. En anticipant, il est souvent possible de sauver son patrimoine sans repasser par la banque.
Sources : Banque de France, Code civil, Service-Public, Fédération bancaire française.
