Achat d’une résidence secondaire : astuces pour rentabiliser cette opération

4 juin 2024

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Disposer d’un chalet ou d’une maison en campagne peut être très intéressant pour un ménage. Cela permet de changer facilement d’air pendant les vacances d’été ou d’hiver, lorsque le besoin se fait ressentir. Posséder une telle résidence secondaire implique cependant un investissement considérable, ainsi que des charges de gestion associées. Cela peut peser énormément sur les finances du propriétaire.

Pour supporter ces frais plus facilement, il est indispensable de trouver le moyen de rentabiliser son acquisition. Voici comment procéder.

 

Mettre le logement en location saisonnière durant les périodes d’inoccupation

La location saisonnière d’une résidence secondaire est le meilleur moyen de la rentabiliser. Elle consiste à louer ce bien immobilier à des personnes sur une courte durée, lorsque le propriétaire ne l’occupe pas. Ceci permet de générer des revenus locatifs intéressants, surtout dans les régions très prisées des touristes.

S’il s’agit d’un appartement, il est nécessaire de vérifier si la mise en location à court terme est autorisée par le contrat de copropriété. Il faut aussi bien considérer les frais liés à cette activité, comme l’entretien du logement ou le service de conciergerie, afin d’en tirer réellement profit.

Pour trouver des locataires, utiliser un Logiciel de location saisonnière peut être très utile. C’est un outil qui permet de publier ses annonces immobilières sur plusieurs plateformes, comme Airbnb, Booking.com, Guest Ready ou Home Like. Une telle solution peut inclure les fonctionnalités suivantes :

  • gestion des prix,
  • messagerie unifiée (SMS et courriels),
  • gestion des tâches et des opérations, comme les paiements ou la facturation.

Ainsi, l’utilisation d’un logiciel de location saisonnière facilite considérablement la vie des propriétaires de résidences secondaires, concernant la gestion locative de leur bien immobilier. Pour ceux qui ne sont pas très enthousiastes à l’idée d’opter pour une solution digitale de gestion locative, recourir à une agence immobilière est recommandée.

 

Optimiser la fiscalité de la résidence secondaire

Une bonne optimisation de la fiscalité du bien immobilier est aussi indispensable pour qu’un achat soit plus rentable. Plusieurs possibilités s’offrent aux propriétaires, qu’ils aient succombé aux avantages d’investir dans le neuf ou misé sur l’ancien.

Le statut de LMNP

Avec une résidence secondaire ayant le statut de LMNP (Loueur Meublé Non-Professionnel), il est possible d’accéder à des avantages fiscaux très intéressants. Deux conditions sont nécessaires pour obtenir ce statut.

La première stipule que la somme annuelle des loyers provenant de ce logement ne doit pas excéder les 23 000  TTC. La seconde condition est que ce montant doit être inférieur ou égal aux revenus d’activité générés par le foyer fiscal.

Lorsque ces conditions sont réunies, les revenus locatifs peuvent être imposés avec un abattement de 50 % dans le régime Micro-BIC. Il est aussi possible d’opter pour une imposition au régime réel. Cette deuxième option permet de déduire certaines charges du bénéfice imposable : dépenses liées à des travaux ou intérêts associés à un crédit.

Quand les 2 conditions ne sont pas respectées, le bien immobilier reçoit le statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ce dernier permet également un abattement de 50 % sur les revenus locatifs dans le régime micro-BIC, s’ils sont inférieurs à 77 700  HT. Au-delà de ce montant, l’imposition se fait au régime du réel.

Une réduction de TVA

Les travaux de rénovation énergétique effectués dans une résidence secondaire figurent parmi les seuls à pouvoir mener à une réduction d’impôts. Ceux-ci peuvent entraîner une baisse de la TVA à 10 % ou 5,5 %. Pour qu’un bien immobilier soit concerné par cet avantage fiscal, il doit servir uniquement à l’habitation et sa construction doit être terminée depuis au moins 2 ans.

Les travaux de rénovation et les équipements utilisés à cet effet doivent également être facturés par une seule entreprise spécialisée dans le domaine. De même, les rénovations ne doivent pas concerner plus de 10 % du logement en matière de superficie ou de volume.

Le recrutement de personnel à domicile

L’autre outil de défiscalisation de résidence secondaire est l’emploi d’un salarié à domicile. Il peut s’agir d’un professionnel recruté pour s’occuper d’une ou plusieurs des tâches suivantes : 

  • entretien du logement, 
  • jardinage, 
  • aide à personne à mobilité réduite, 
  • enseignement à domicile… 

C’est un crédit d’impôt représentant 50 % des dépenses effectuées dans ce contexte sur une année, à hauteur de 12 000  maximum.

Ces fonds peuvent être versés directement au travailleur ou auprès d’un organisme. Il s’agit d’une structure chargée de fournir la prestation de type entreprise, association ou autre ? Alors, elle doit être reconnue par la DIRECCTE (Direction Régionale des Entreprises, de la Concurrence, de la Consommation du Travail et de l’Emploi). Elle doit également fournir un quitus fiscal à ses clients.

 

Investir dans le bien immobilier pour augmenter sa valeur

Un propriétaire de résidence secondaire peut y réaliser différents travaux pour augmenter sa valeur et la rentabiliser davantage. Il peut s’agir, par exemple, d’améliorer l’aspect esthétique ou le confort du logement, avec des travaux de rénovation énergétique de type isolation ou remplacement du système de chauffage.

Le bailleur peut aussi agrandir la propriété pour disposer de plus de pièces ou de surface habitable, grâce à : 

  • un aménagement du garage, 
  • une surélévation de toiture, 
  • un aménagement des combles… 

Il est également possible d’ajouter de nouvelles commodités au logement, comme une terrasse, une piscine ou un espace vert avec pergola.

Bien que de tels investissements puissent être coûteux, ils seront à l’avantage du bailleur qui pourra en tirer des loyers plus élevés.

 

Utiliser le logement comme site de tournage ou d’activité événementielle

Les propriétaires de résidences secondaires somptueuses ou caractérisées par un design atypique peuvent louer ces propriétés à des personnes qui désirent profiter de ce cadre. Ces logements peuvent servir de :

  • lieu de tournage de vidéos et de séances photos,
  • sites d’organisation d’événements de type séminaire, soirée ou activité de team-building. 
  • cadre de célébrations privées de type anniversaire, mariage, baptême… 

Lorsque le bien immobilier est loué ponctuellement dans un tel contexte, le propriétaire peut en tirer de gros gains journaliers, surtout si le locataire est une entreprise. La location est aussi couverte par une assurance de remise en état, qui garantit que les dégradations sur la résidence secondaire imputables au locataire seront corrigées. Pour louer la propriété à de telles fins, le bailleur peut la présenter sur plusieurs plateformes spécialisées.

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