Contrat de location : comprendre les 5 principaux types de contrats de location

18 juillet 2022

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Félicitations, vous venez de trouver un logement ou un locataire qui vous convient ! Afin d’officialiser la location et prévoir l’aménagement, vous allez passer par l’étape la plus importante dans le processus de location d’un logement : la signature du contrat de location. 

 

Selon le type de logement, de la durée de location ou votre situation professionnelle, certains contrats sont particulièrement adaptés à votre cas. BailFacile nous éclaire dans cet article à travers la présentation des différents types de contrats de location.

 

Le contrat de location meublé : de nombreux atouts pour votre location

Pour déménager léger en prenant simplement vos valises et profiter de votre nouveau chez vous, le contrat de location meublé est idéal. Il concerne les logements déjà équipés et fonctionnels . 

 

D’après l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent, équipé de meubles et du nécessaire pour y vivre. 

 

En tant que bailleur si vous proposez un contrat de location meublé, vous devez vous assurer d’offrir un confort minimum à votre futur locataire, afin qu’il n’ait pas besoin d’acheter de nouvelles fournitures pour son emménagement.

 

Voici les éléments à fournir obligatoirement : 

  • un lit avec des draps et couverture, 
  • une cuisine fonctionnelle,
  • de la vaisselle,
  • une table, 
  • des chaises, 
  • le matériel d’entretien adapté aux caractéristiques du logement.

 

Pour le locataire, c’est un gros avantage, notamment s’il ne sait pas s’il souhaite rester longtemps dans une ville ou un quartier, car il faut prévoir en moyenne entre 1000€ et 1500€ de meubles et aménagements pour s’installer dans un logement vide. Sans compter le coût des déménagements successifs de l’ensemble du mobilier. 

 

Traditionnellement, un contrat de logement meublé assure le bail d’un logement pendant 1 an renouvelable. Le délai de préavis pour le locataire est d’un mois sans motif de justification tandis que pour le bailleur il est de 3 mois, ce dernier aura alors l’obligation de justifier son besoin de libérer le logement, par exemple pour y habiter lui-même.

 

Pour le propriétaire, le contrat de location meublé présente certains atouts fiscaux grâce au dispositif LMNP. S’il est éligible à ce statut, le propriétaire pourra amortir l’achat du bien car il est imposé uniquement sur ses recettes locatives et pourra donc déduire ses charges.

 

Le contrat de location vide : un contrat très courant

Il concerne une grande majorité des contrats de location signés chaque année en France, c’est le contrat de location vide. Contrairement au contrat présenté ci-dessus, celui-ci est proposé au futur locataire sans aucun aménagement. Ce dernier pourra donc le meubler à son goût.  

 

Avec un contrat de bail d’une durée initiale de 3 ans renouvelables tacitement et un dépôt de garantie, le contrat de location à vide est le type de contrat le plus demandé par les locataires. Il est adapté à différents profils de locataires dont les étudiants, les salariés, les foyers pour leurs résidences principales, il est aussi adapté aux résidences secondaires.

 

Ainsi, vous avez plus d’opportunités pour louer votre logement rapidement par rapport au contrat de location meublé qui concerne plus souvent les jeunes ménages ou les étudiants. 

 

Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit respecter le délai de préavis de 3 mois ce qui est également un gage de sécurité pour le bailleur. De son côté le bailleur peut aussi congédier le locataire mais en donnant de solide arguments pour ou en invoquant une faute grave que pourrait avoir commis le locataire. 

 

Le contrat de location vide présente certains avantages et inconvénients : 

LocatairePropriétaire
Avantages
  • Stabilité
  • Offre locative plus large
  • Possibilité de décorer et d’avoir des meubles à son image
  • Loyer moins élevé
  • Stabilité (3 mois de préavis)
  • Demande locative plus forte
  • Moins d’investissement pour l’aménagement
  • Moins de travaux réparation et changement de meubles
Inconvénients
  • Prix de l’aménagement et déménagement 
  • Loyers moins élevés (respect de l’indice INSEE pour les augmentations)
  • Préavis de 6 mois si mise en vente
  • Fiscalité plus lourde

 

Ce contrat de location est idéal pour les locations longue durée et très stable.

 

Le contrat de colocation : pour répondre à une demande de plus en plus importante

Plébiscité par les jeunes actifs, le contrat de colocation a le vent en poupe. 

 

D’après l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui ne sont pas liés par un mariage ou un pacs. 

 

Il existe deux types de baux de colocation : 

  • Le contrat de location unique : tous les colocataires devront signer un bail unique avec le propriétaire,
  • Le contrat de location individuel : chaque colocataire devra signer un bail individuel de colocation avec le propriétaire.

Dans le premier cas, tous les colocataires sont pris en compte sur un contrat unique, la part payée par chaque locataire n’est pas forcément visible sur le contrat de location.

L’état des lieux doit être établi en présence de l’ensemble des colocataires. La caution pourra être engagée individuellement ou pour l’ensemble des colocataires selon la décision du bailleur.

 

Pour le bail individuel, chaque colocataire signe un contrat indépendant avec le propriétaire, le bail doit préciser la pièce du logement qui est concernée et chaque locataire devra souscrire à une assurance habitation individuelle.

 

Les propriétaires sont parfois un peu réticents face aux complexités de ce type de contrat de location et des départs qui peuvent être trop récurrents. Pour se protéger des risques d’impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le bail. D’après cette clause tous les colocataires sont responsables des obligations du bail, autant dans le versement du loyer, des charges mais aussi de l’entretien de l’équipement mis à disposition. Pour le colocataire c’est aussi une garantie sur l’engagement de ses autres colocataires : si l’un d’eux venait à partir, il reste toujours redevable grâce à la clause de solidarité et doit donc se mettre d’accord sur la procédure à suivre.

 

Le bail mobilité : un contrat de location flexible et de courte durée

Proche du contrat de location meublé, le bail mobilité est aussi un contrat de courte durée compris entre 1 mois et 10 mois et contrairement au contrat de location meublé, il n’est pas renouvelable.

 

Entré récemment en vigueur grâce à la loi ELAN de 2018 c’est-à-dire, la loi sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, le bail mobilité à principalement été pensé pour les professionnels en formation, en mutation ou dans l’exercice de missions ponctuelles loin de chez eux. 

 

Pourtant d’autres profils de locataires peuvent aussi y être éligibles, il s’agit des étudiants, des stagiaires et des apprentis. En raison de la courte durée de résidence, le bail mobilité ne concerne que les logements meublés.

 

En tant que locataire, vous pouvez mettre fin au contrat de mobilité en laissant un préavis d’un mois. Le propriétaire n’a pas d’actions spécifiques à réaliser pour la fin du bail, il prend automatiquement à l’échéance du bail. 

Si le propriétaire et le locataire souhaitent poursuivre la location, il passera automatiquement en bail classique. 

 

Le bail étudiant : une option intéressante à envisager

Le bail étudiant est un contrat de courte durée à raison de 9 mois, ce qui correspond exactement à une année universitaire et qui se positionne comme une alternative au contrat meublé. C’est l’option la plus souvent choisie pour les logements étudiants, studio à proximité des écoles et universités. C’est une option à la fois intéressante pour les propriétaires et les locataires pour ce type de logement.

 

Le locataire n’a pas besoin de payer de loyer pendant les vacances scolaires. Du côté du propriétaire, ce contrat lui permet ensuite pendant la période des vacances scolaires d’été de louer son logement en tant que location saisonnière ou de l’occuper lui-même. 

 

À la fin du contrat si les deux parties sont consentantes, il est tout à fait possible de signer un nouveau bail de 9 mois pour l’année universitaire suivante. Ce nouveau bail à terme, vous pourrez le renouveler de la même manière ainsi de suite pendant toute la durée des études de l’étudiant.

 

Bail de location vide ou meublé, étudiant, mobilité ou de colocation : grâce à ces cinq types de contrats, chaque propriétaire et chaque locataire peuvent trouver la solution la plus adaptée à son cas. Viendra ensuite l’étape de la gestion locative !

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