Impayé de loyer : quelles solutions pour se défendre ?

29 juillet 2022

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Les dettes de loyers concernent près de 2 % des logements présents sur le marché locatif français. Pour obtenir le remboursement de leur créance, les propriétaires disposent de plusieurs voies de recours. Voici les procédures pouvant être mise en œuvre par les bailleurs en cas d’impayé.

Loyer impayé : une procédure simplifiée pour récupérer sa créance

L’article R125-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un recours simplifié en cas de créance contractuelle inférieure à 5 000 euros, intérêts de retard inclus.

Cette procédure pour loyer impayé
est mise en œuvre par un huissier de justice à la demande du propriétaire bailleur. Ce dernier peut faire appel à un professionnel de son secteur ou déposer sa demande sur la plateforme de recouvrement des petites créances créée par la Chambre Nationale des Commissaires de Justice.

Le déroulement de la procédure est relativement simple et rapide. L’huissier adresse un courrier au locataire résumant ses dettes et l’invitant à effectuer un remboursement. Une réponse doit être formulée dans le mois suivant la réception de cette lettre. Si le locataire accepte ce règlement amiable, il signe un formulaire d’acceptation. L’huissier dresse alors un titre exécutoire équivalent à un jugement. Des saisies pourront donc être réalisées en cas de non-remboursement des loyers. À noter que l’ensemble des frais relatifs à la procédure sont à la charge du bailleur.

La procédure d’injonction de payer pour récupérer ses loyers

La procédure d’injonction est une autre solution contre les mauvais payeurs. Il s’agit d’un recours judiciaire simplifié pour l’ensemble des dettes résultant d’un contrat. Pour cela, le bailleur doit déposer une requête au greffe du tribunal judiciaire du domicile du débiteur. Le propriétaire peut se charger lui-même de sa rédaction. Il est cependant préférable d’être assisté d’un avocat.

Sans audience, ni contradiction, le juge dresse une ordonnance contenant une injonction de payer à l’encontre du locataire. Cette forme de procédure ne peut faire l’objet d’aucun recours de la part du bailleur. Ce dernier doit par ailleurs signifier la décision du tribunal par voie d’huissier. Le débiteur dispose d’un mois à compter de sa réception pour formuler une opposition. À l’issue de ce délai, l’ordonnance devient exécutoire.

Si le dépôt de la requête est gratuit, cette procédure implique des frais d’huissier et éventuellement des honoraires d’avocats.

Les procédures au fond pour loyer impayé

Pour obtenir le remboursement de sa créance locative, le bailleur peut opter pour une action contradictoire sur le fond. Contrairement à l’injonction de payer, une telle procédure implique la tenue d’une audience. À cette occasion, le juge entend les arguments des deux parties. Il étudie donc le dossier dans son intégralité et délivre un jugement exécutoire. Sur cette base, il est alors possible de saisir les biens ou le salaire du locataire afin d’obtenir le paiement de ses loyers. Les deux parties peuvent par ailleurs faire appel de la décision.

Impayés de loyers de moins de 5 001 euros : la procédure par requête

Pour toutes les créances de 5 000 euros maximum, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe le logement par le biais d’une requête adressée au juge des contentieux de la protection. Le greffe se charge de communiquer l’acte introductif d’instance au locataire. L’assistance d’un avocat, bien que vivement conseillée, n’est pas obligatoire. À noter que le propriétaire a la possibilité de demander une procédure sans audience, en remplissant simplement un formulaire au greffe du tribunal.

Bon à savoir : une médiation préalable obligatoire
Depuis le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les créances n’excédant pas 5 000 euros doivent obligatoirement faire l’objet d’une tentative de conciliation amiable. À défaut, la procédure judiciaire sur requête est irrecevable.

Plus de 5 000 euros d’impayés de loyers : la procédure d’assignation

Si vos impayés de loyer dépassent les 5 000 euros, vous devez obligatoirement procéder par voie d’assignation délivrée au locataire par un huissier de justice. Là encore, la représentation du bailleur par un avocat n’est pas obligatoire.

L’audience se tient en présence des deux parties et de leurs représentants éventuels. Une fois les éléments en sa possession, le juge met l’affaire en délibéré et rend son jugement dans les semaines qui suivent. Comme pour la procédure sur requête, un appel peut être formulé par le bailleur comme par le locataire.

Ces procédures pour impayés de loyer se couplent très fréquemment d’une demande d’expulsion du locataire. À cet égard, l’exécution d’une éventuelle décision ne pourra toutefois pas être mise en œuvre entre le 1er novembre et le 31 mars, pour cause de trêve hivernale.

Sources :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1746
https://www.infogreffe.fr/informations-et-dossiers-entreprises/dossiers-thematiques/vie-de-entreprise/recouvrement-de-creances.html?onglet=3

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