Investissement locatif en meublé: choisir le bail meublé classique ou étudiant?

location meubléeEn 2018, l’investissement locatif meublé reste une valeur sûre en matière de placement, de rentabilité et même de défiscalisation sous certaines conditions.

En fonction de vos revenus et de vos besoins, les statuts LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel) vous permettent d’optimiser votre rendement et votre déclaration fiscale.

Il vous faut, tout de même, choisir un type de bail afin de sécuriser au mieux votre placement immobilier. Deux solutions s’offrent à vous :
– le bail meublé classique ;
– le bail étudiant.

Le bail meublé « classique »

Avec un bail d’un an renouvelable, ce contrat est parfaitement adapté aux étudiants, aux travailleurs étrangers, ou à tout autre profil qui souhaite un engagement temporaire.
Vous devez, afin de respecter le décret du 31/07/2015 (n°2015-981), équiper le logement de meubles, de petits équipements (nécessaire de nettoyage, vaisselle, …) et d’électroménagers.

Ce type de bail est particulièrement utilisé pour de petits logements (T1 ou T2), car ils correspondent plus à la demande en matière de meublé.

Le loyer d’un bien meublé est supérieur de 5 à 30% à celui d’un logement vide équivalent. Cette augmentation s’explique par la présence de meubles et d’équipements.

S’il souhaite quitter le logement, le locataire doit prévenir le propriétaire 1 mois avant la date de fin du bail. Dans le cas ou ni le propriétaire, ni le locataire demande la fin du contrat, le bail se reconduit de la période contractuellement prévue à la signature.

Si vous utilisez le statut loueur meublé non professionnel associé à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale.

Pour plus d’informations sur le bail meublé, vous pouvez consulter cet article.

Bail étudiant

Le bail étudiant est très proche du bail meublé classique, à l’exception de la durée du contrat qui est ramenée de 12 mois à 9.

En effet, ceci permet aux étudiants de bénéficier d’un logement sur la période d’octobre à juin seulement, et ainsi de ne pas payer inutilement un loyer durant l’été.

Le propriétaire ne peut pas mettre fin à ce contrat avant la fin des 9 mois. Il peut toutefois coupler ce type de bail avec un bail saisonnier. Dans ce cas, il faudra bien choisir le lieu de l’investissement : ville étudiante et destination touristique l’été.

Bail meublé ou étudiant ?

Le bail meublé d’un an a l’avantage de limiter le turnover et d’assurer une meilleure occupation du logement, car il y a en principe moins de rotation.
Le bail étudiant semble un peu plus risqué en terme d’impayé car, par définition, les étudiants n’ont pas de revenus (dans la plupart des cas) et dépendent financièrement de leurs parents.

Location meublée

Location étudiante

 Durée 1 an en tacite reconduction 9 mois sans reconduction
Loyers Libres mais encadrés pour la relocation en zone tendue Libres mais encadrés pour la relocation en zone tendue
État des lieux Oui + inventaire du mobilier Oui + inventaire du mobilier
Meubles Consulter la liste sur le site du gouvernement Consulter la liste sur le site du gouvernement
Dépôt de garantie 2 mois HC 2 mois HC
Charges Charges réelles Charges réelles
Indexation des loyers Révision annuelle (IRL) Pas de révision des loyers
Préavis locataire 1 mois 1 mois
Préavis propriétaire  3 mois Pas possible avant la fin du contrat

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