SCPI et impôts : quels régimes fiscaux ?

21 mai 2022

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En 2021, 7,4 milliards d’euros ont été collectés dans le cadre des Sociétés Civiles de Placements Individuels (SCPI). Une progression de 20 % en comparaison à 2020. Mais alors que les déclarations d’impôts doivent être réalisées en ce moment, quels sont les régimes fiscaux applicables aux SCPI ? Réponses dans cet article.

SCPI et régime réel

Le régime réel est le premier régime fiscal dont peut dépendre une SCPI, dont la définition est par ici. Il faut savoir que dans le cas où vos revenus fonciers seraient supérieurs à 15 000 euros par an, vous devriez alors automatiquement dépendre de celui-ci. Au contraire, s’ils sont inférieurs à ce montant, l’investisseur aurait alors le choix entre régime réel et microfoncier. À savoir que l’option est mise en place pour une durée de trois ans. Le régime réel peut s’avérer intéressant dans le cas où les parts d’une SCPI auraient été achetées à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt serait supérieur à l’abattement de 30 % appliqué pour le microfoncier. Côté déclaration d’impôt, il est nécessaire de remplir l’annexe 2044. Ce document permet de récapituler les revenus bruts, les intérêts d’emprunt, les frais et les charges, ainsi que les revenus fonciers nets. Et dans le cas où vous auriez des parts dans plusieurs SCPI, il faudrait alors reporter les montants dans les différentes colonnes.

Le régime du microfoncier

Pour ce qui est du régime microfoncier, il permet de profiter d’un abattement de 30 % sur les revenus fonciers. La seule condition est d’être propriétaire d’au minimum un bien proposé à la location nue. Par ailleurs, le foyer fiscal ne doit pas être supérieur à 15 000 euros. Attention néanmoins, ce régime ne permet pas de déduire les éventuels intérêts d’emprunt ni les charges associées aux revenus fonciers. Ce régime demeure donc moins utilisé que le réel pour ce qui est d’un investissement en SCPI, d’autant plus que l’immeuble détenu en direct ne doit pas profiter d’un dispositif fiscal spécifique, à l’exemple de la loi Censi Bouvard ou Malraux.

Quels intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt, quant à eux, peuvent déduits de la déclaration fiscale via la rubrique 410. Il faut alors y indiquer le nom de la SCPI, sa dénomination ou encore l’adresse de l’organisme prêteur. La date du crédit et son montant devront aussi être mentionnés. Sur l’annexe 2044, qui est à remplir lors de la déclaration d’impôt, le montant des revenus est à inscrire dans la case 4BA. Parmi les informations à connaître, on retrouve notamment le fait que dans le cas où une SCPI détiendrait des immeubles à l’étranger, il ne serait alors possible de déduire que la quote-part d’intérêts d’emprunts des revenus ayant leur source en France. Dans ce cas, c’est à la société de gestion de communiquer le prorata qui doit être appliqué. Et, si vous avez activé un report, pensez bien à vérifier que celui-ci s’applique. Ainsi, vous pourriez décaler un éventuel déficit foncier. Pour rappel, les résidents de la zone 1 ont jusqu’au 24 mai pour réaliser leur déclaration d’impôts. La zone 2 a jusqu’au 31 mai, tandis que la zone 3 peut prolonger jusqu’au 8 juin.

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